Per decenni l’articolo 564 del Codice civile ha rappresentato una sorta di spada di Damocle pendente su ogni compravendita immobiliare proveniente da donazione.

Il meccanismo dell’azione di restituzione — pensato dal legislatore del 1942 per tutelare i diritti successori — si era trasformato, con il tempo, in un ostacolo alla circolazione dei beni, generando incertezza e sfiducia.

Come ricordato dal Consiglio Nazionale del Notariato:

“Fino ad oggi chi acquistava un immobile proveniente da donazione rischiava di vederselo sottrarre anni dopo, per effetto dell’azione degli eredi lesi, con difficoltà di commerciabilità e scarsa appetibilità per le banche ai fini ipotecari”.

Il risultato era un mercato immobiliare diviso in due:

da un lato gli immobili “sicuri”, dall’altro quelli “a rischio donazione”.

La riforma in essere è la più grande che ha investito, con la Legge Semplificazioni del 26 novembre 2025, l’intero sistema delle donazioni e delle successioni, infatti, interviene in modo mirato ma radicale sull’articolo 561 del Codice civile.

In passato, infatti, il legittimario poteva chiedere la restituzione non solo al donatario, ma anche ai successivi acquirenti.

Ciò comportava una notevole incertezza, aggravata da orientamenti giurisprudenziali complessi: basti ricordare la sentenza del Tribunale di Bolzano n. 422/2022, che qualificava il legittimario come terzo ai sensi dell’art. 1417 c.c., con rilevanti ricadute probatorie.

La riforma non elimina la tutela dei legittimari, ma la riconverte.

Il legittimario leso mantiene il suo diritto, che però:

  • non grava più sul bene,
  • si trasforma in credito verso il donatario,
  • non coinvolge più i terzi estranei alla vicenda donativa.

Un bilanciamento più moderno, che tutela successioni e traffici giuridici senza sacrificare nessuno.

Inoltre, l’impatto sul sistema del credito sarà decisivo.

Le banche possono finalmente accettare con serenità immobili provenienti da donazione come garanzia ipotecaria, senza richiedere:

  • polizze aggiuntive,
  • garanzie accessorie,
  • o complicate verifiche di legittimità futura.

Si supera così un vero e proprio “mercato a due velocità”, favorendo soprattutto:

  • giovani famiglie,
  • imprenditori,
  • acquirenti prima casa.

La riforma interviene anche sull’articolo 2652 c.c.:

  • le domande di riduzione vengono spostate dal n. 8 al n. 1,
  • si riduce da 10 a 3 anni il termine per le disposizioni testamentarie.

Ne deriva una maggiore certezza sotto il profilo pubblicitario e una circolazione immobiliare più sicura e veloce.

La riforma avvicina il nostro ordinamento ai principi europei di:

  • tutela dell’affidamento,
  • certezza dei traffici,
  • protezione dei terzi di buona fede.

Si rafforza il principio dell’apparenza e si riduce una delle principali anomalie del nostro sistema rispetto agli standard continentali.