L’ambito applicativo del d.lgs 20.06.2005 n.122 non si estende al contratto preliminare avente ad oggetto edifici soltanto sulla carta, ossia già allo stato di progetto ma per il quale non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente.
Cass. Civ. , sez. II, 10 marzo 2011 , n. 5749
La suprema Corte suggerisce di fare molta attenzione quando si acquista un immobile “sulla carta”; potrebbe verificarsi una inaspettata sorpresa quale quella di non vedersi tutelati dalla normativa di cui al d.lgs 122 del 2005.
Vale la pena accennare brevemente in che cosa consistano queste tutele:
obbligo del costruttore- venditore ( a pena di nullità del preliminare) al rilascio di una fidejussione che possa garantire l’acquirente in ordine a quanto versato a titolo di caparra, obbligo di parte venditrice a stipulare una polizza ( decennale) per i gravi difetti costruttivi ( 1669 c.c) .
Secondo la Corte Suprema, tuttavia, tali obblighi scatterebbero solo nella ipotesi che per il costruendo immobile sia già stato richiesto il permesso di costruire.
Si viene così a determinare un (irragionevole) vuoto di tutela per chi acquista un bene per il quale non sia stato (ancora) richiesto il permesso di costruire.
Sarà dunque opportuno , in sede di stipula del preliminare, accertare che sullo stesso siano menzionati gli estremi della pratica amministrativa riguardante il predetto incombente amministrativo ; tra l’altro ( secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale) la eseguibilità della sentenza costitutiva ex. art. 2932 c.c. è subordinata alla indicazione nel contratto preliminare proprio degli estremi del permesso di costruire ( o della concessione edilizia) ; un motivo in più per tenere gli occhi aperti.