Si è posto più volte il problema se sia possibile, alla seconda scadenza di un contratto di locazione ad uso abitativo (4+4), rinegoziare il canone mantenendo in essere il vecchio contratto.
In tale ipotesi ci si interroga se possa risultare sufficiente comunicare alla agenzia delle Entrate il nuovo importo del canone rinegoziato, allegando l’atto di rinegoziazione al modello Rli.
Il rinnovo poi sarebbe di ulteriori quattro anni (e non 4+4) ?. Oppure meglio sarebbe cessare il vecchio contratto e stipularne uno nuovo.
Il dubbio deriva dal fatto che l’art. 2 L. 431.1998 prevede che, alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni senza specificare se si debba comunque stipulare un nuovo negozio 4+4.
Va detto che alla scadenza del secondo periodo (8 anni), risulta preferibile stipulare un contratto ricognitivo del precedente, in cui si da atto che tra le parti è in essere un contratto di locazione ad uso abitativo, che sono maturati i primi 8 anni e che le parti intendono proseguire il rapporto evidenziando le nuove condizioni (variazione canone ad esempio).
Detto contratto ricognitivo deve essere oggetto di registrazione a mente del Dpr 131/1986 o, in alternativa, mediante esercizio opzione cedolare secca ex. Dlgs 23.2011.
Il contratto ricognitivo, in assenza di specifico accordo, potrà avere durata di soli quattro anni, rinnovabili (salvo disdetta).
In alternativa non sarebbe inibito procedere con la proroga a fini fiscali del precedente contratto di locazione mediante modello Rli, comunicando direttamente alla Agenzia delle Entrate l’incremento del canone. Anche in questo caso non sussiste l’effetto novativo: la variazione della misura del canone e del termine di scadenza non costituisce novazione (cfr. Cass. 13.06.2017, n. 14620).