Il Tribunale di Bari, Sezione distaccata di Monopoli, con recente sentenza del 24 ottobre 2011, ha sancito la possibile sanatoria ex nunc della nullità del contratto di locazione per omessa registrazione, in conseguenza della registrazione tardiva.
Nella specie, in sede di opposizione alla convalida di sfratto il conduttore eccepiva la nullità del contratto di locazione per essere stato registrato tardivamente, il Tribunale di Monopoli dovendo decidere se convalidare o meno lo sfratto, veniva chiamato ad affrontare la questione dei possibili effetti e della sorte del contratto di locazione alla luce dell’interpretazione dell’art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004 secondo cui “i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
L’art.1 comma 346 della legge n. 311del 2004, a detta del giudice di merito, non solo ha ampliato l’ambito di incidenza della mancata registrazione rispetto a quanto prevedeva la normativa precedente, ma ha anche reiterato la qualificazione del vizio in termini di radicale nullità.
Conseguentemente è da ritenersi che la tesi della nullità radicale del contratto non registrato con sua conseguente insanabilità giuridica ex art. 1423 c.c., non è compatibile con la tutela degli interessi sostanziali sia dei contraenti, sia dell’erario, in quanto tale soluzione avrebbe ripercussioni negative, non soltanto sugli interessi del conduttore, normalmente protetto dall’ordinamento in quanto individuato come contraente debole, ma anche sull’interesse dello stesso locatore costretto a ricorrere in caso di inadempimento del conduttore, alla non agevole azione ordinaria di occupazione senza titolo.
Oltretutto, ciò si porrebbe in contrasto anche con la finalità della norma di legge che è quella di fare emergere il sommerso, invitando il ravvedimento dei contraenti privi di registrazione del contratto.
Quindi dal tenore della norma e dal complesso della disciplina locatizia improntata alla tutela di entrambi gli acquirenti, se ne deduce la fondatezza della tesi della convalidabilità del contratto nullo con effetti ex nunc, il quale non produce effetti fino al momento della registrazione tardiva; da tale momento può essere proposta, sussistendone i presupposti, l’azione di convalida di sfratto e solo da tale momento decorre la durata del contratto di locazione con diritto del locatore alla corresponsione dei canoni.
Diversamente opinando ed accedendo alla tesi della nullità, si finirebbe per elevare l’onere tributario a requisito costitutivo del contratto, ulteriore rispetto a quelli contemplati dall’art. 1325 c.c., in conflitto con un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la violazione della normativa in materia fiscale non incide sulla validità del negozio, unicamente rilevando sul piano tributario.
Alla luce degli orientamenti sopra evidenziati la questione dell’efficacia retroattiva o meno della sanatoria della nullità del contratto per effetto della registrazione tardiva risulta oggetto di vivace dibattito nelle sedi giudiziarie e nonostante la linea guida sia quella della sanabilità del contratto con effetti ex nunc dal momento della registrazione, è auspicabile in merito un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite.