Il parcheggio sistematico dell’autovettura nell’area comune antistante un box di proprietà esclusiva è illegittimo quando limita il pari godimento degli altri condomini. Né il protrarsi della prassi nel tempo è sufficiente a far sorgere un diritto esclusivo: occorre un titolo idoneo o il consenso unanime dei comproprietari. È questo il principio ribadito dal Tribunale di Brescia con la sentenza n. 5149/2026.
La controversia trae origine dall’utilizzo continuativo di una porzione del cortile condominiale come area di sosta da parte del proprietario di un box e dei conduttori del suo immobile. Secondo il ricorrente, tale condotta comprometteva le manovre di accesso al garage e riduceva la possibilità di utilizzo dello spazio comune. Il Tribunale ha accolto la domanda, richiamando l’articolo 1102 del Codice civile, che consente un uso più intenso del bene comune solo se non viene pregiudicato l’analogo diritto spettante agli altri partecipanti alla comunione.
Particolarmente significativo è il passaggio della motivazione dedicato alla funzione dell’area antistante il garage. Tale spazio non può essere considerato una pertinenza del box né trasformarsi, di fatto, in un’estensione della proprietà esclusiva. La sua destinazione resta quella di consentire il transito e le manovre necessarie all’accesso alle autorimesse; l’occupazione stabile mediante parcheggio ne altera la funzione e determina una compressione dei diritti degli altri condomini.
La decisione si inserisce nel consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui consuetudini, tolleranze o comportamenti protratti nel tempo non sono idonei a costituire diritti esclusivi sulle parti comuni. L’uso esclusivo di una porzione condominiale richiede un titolo negoziale o il consenso unanime dei comproprietari, non potendo derivare dalla semplice inerzia degli altri partecipanti.
La pronuncia conferma, dunque, un principio di rilievo pratico nella gestione delle controversie condominiali: l’occupazione stabile di spazi comuni destinati al transito o alle aree di manovra non è legittima se sottrae tali beni alla loro funzione originaria e impedisce agli altri condomini un utilizzo pieno ed equivalente. Per tale ragione il Tribunale ha ordinato la cessazione del parcheggio stabile, estendendo il divieto anche agli eventuali conduttori dell’immobile.